¿Cómo ha cambiado el mercado inmobiliario desde la crisis económica del 2008?

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Fuente: INE

Mercado inmobiliario en el 2020.

INE acaba de publicar los datos de transmisiones de propiedades inmobiliarias en el 2020. No es novedad que el mercado de compra-venta inmobiliaria ha sufrido una baja sustancial a causa de la pandemia de Covid 19, como los demás mercados.

En el año pasado se ha realizaron 1.692.446 operaciones de transmisión de la propiedad, lo que supuso casi 18% menos que en el 2019. De ellos se han registrado 849.670 compra-ventas. La mayoría de compra-ventas cayó en las fincas urbanas (85,6%), sólo se vendieron 14,4% de fincas rústicas. Las transmisiones urbanas se repartieron casi igual entre las viviendas (57,2%) y los inmuebles de otros destinos (42,8%), como locales comerciales, oficinas, solares, etc... En comparación con el 2019 las ventas cayeron alrededor de 17% en todos tipos de fincas, excepto rústicas que disminuyeron 13%.

Fincas transmitidas en el 2020 según título de adquisición.

Tipo de Operación	Cantidad de operaciones	Variación anual, % 2020/2019
Total Fincas	1.692.446	-17,9%
Compra-venta	849.670	-17,1%
Donación	48.284	+2,2%
Permuta	5.107	-20,3%
Otros	417.987	-23,2%

Solamente 9% de todas las viviendas vendidas pertenecían al régimen denominado “viviendas protegidas” número de cual cayó 22,4% comparando con el año 2019. Compra venta de viviendas de obra nueva supuso sólo cerca de 20%, las demás viviendas vendidas eran de “segunda mano”. La proporción no ha sido muy diferenciada de los demás años pasados, aunque las transmisiones de la vivienda nueva bajaron 11,2% y de usada 19,2% en variación anual.

Compraventas registradas por naturaleza de la finca

Tipo de Operación	Cantidad de operaciones	Variación anual, % 2020/2019	Porcentaje del total
TOTAL	849.670	-17,1%	100% total de fincas
Fincas urbanas	727.083	-17,8%	85,6% del total de fincas
Viviendas	415.748	-17,7%	57,2% de fincas urbanas
Resto urbanas	311.335	-17,8%	42,8% de fincas urbanas
Fincas rústicas	122.587	-13,1%	14,4% del total de fincas

¿En que Comunidad Autónoma se vendieron más casas y locales?

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Fuente: INE, elaboración de gráfico propia de redacción del blog

¿Cómo ha evolucionado el mercado inmobiliario 2008-2020?

En este artículo no hablaremos de los precios en el mercado de inmobiliario, sino de su evolución en compra-ventas a lo largo de los últimos años desde que empezó la crisis económica. Desde el crack de Lehman Brothers han pasado muchas cosas y, aunque muchos decían que salimos de la crisis, no era cierto ya que simplemente la crisis inmobiliaria se transformo lentamente en la crisis sanitaria por el Covid19, y no se sabe cuánto más va a durar. En el gráfico vemos que en el principio de la crisis, en el año 2008, los indicadores son bastante igualados: se vendieron 552 mil inmuebles, por cierto, sólo un poco más que en el año 2018 o 2019. Entre los años 2008 y 2010 la compra-venta de pisos, casas y locales de obra nueva han superado las ventas de inmuebles de “segunda mano”. Los compradores apostaban más por las viviendas de nueva construcción antes de la crisis y ésta tendencia ha continuado hasta 2010 cuando la economía nacional se empeoró. A partir de ahí La vivienda usada empieza a venderse más que nueva y su diferencia máxima se establece en el año 2018, cuando la compra de inmuebles de “segunda mano” supera 78% de obra nueva. La diferencia disminuye un poco en el año pasado 2020, pero un año tan atípico por la parada total de actividad económica durante muchos meses no es un buen indicador.

Desde el año 2008 empezó la tendencia a la baja de todas las compra-ventas de inmuebles hasta su cota mínima en 2013 cuando se vendieron 312,5 mil unidades. Casualmente este año se aprueba el fin de la desgravación de IRPF por la compra de la vivienda habitual. Esta normativa no impidió las subidas de las ventas inmobiliarias los siguientes años. Sobre el año 2015 comenzó la batalla campal entre los particulares compradores que compraron la casa con la hipoteca y las entidades bancarias por las gastos financieros derivados por la constitución, cambio y cancelación de los prestamos hipotecarios, tasaciones, clausulas suelo etc.… Aun hoy en día los juzgados están repletos las denuncias y reclamaciones de esta índole dictando nuevas sentencias a favor de unos o de otros. Es posible que la devolución por parte de los bancos de las cantidades reclamadas, obligados por las sentencias judiciales favorables al contratante de las hipotecas ha contribuido a la buena tendencia de la compra- venta de vivienda. O, será que influyo el Euribor que entro en el terreno negativo en febrero del 2016 aumentando la contratación de la hipotecas más baratas. Tampoco se quedaron atrás los fondos “buitre” que compraron las viviendas por lotes de miles a miles por los precios de saldo. Vendedores en este caso eran las mismas entidades bancarias que reunieron todos los inmuebles de hipotecas “basura” quitados a los particulares y promotoras embargándolos y arruinando las familias y empresas que se volvieron insolventes a causa de la crisis económica provocada por las mismas entidades financieras. Así nació el fondo SAREB.

Pero la tendencia alcista no duró mucho, en el 2018, llegando a su punto máximo, las ventas inmobiliarias volvieron a bajar. Empezaron los rumores de la nueva crisis económica, cuando por el arte de magia, apareció no se sabe de donde el factor que paralizó toda la actividad económica: COVID 19. ¿Cómo continuarían las ventas si no llegaría la crisis sanitaria? Por la tendencia vista en el gráfico y los factores de baja productividad económica nos muestran que seguiría negativa. ¿Cómo afectará al mercado inmobiliario la situación sanitaria? Por supuesto será negativa. Parálisis total de la actividad productiva durante meses en el año 2020 ha provocado cambios en la entrega de la obra nueva, falta de financiación, despidos o ERTEs de los trabajadores que son potenciales compradores del dicho producto, y no salva siquiera que el Euribor esta en -0.505%, ni que los bancos están dispuestos (por obligación) pagar la mayor parte de los gastos hipotecarios y eliminar las clausulas abusivas de sus contratos.

El caso es que el SAREB, fondo con los inmuebles embargados por los bancos a donde se desprendieron de todo lo que no les sirvió y afectaba a la capitalización y valor de entidades financieras , sigue repleto de pisos, casas, locales comerciales, terrenos y solares sin vender. Pero claro, sólo quedaron los “huesos” duros que ya no interesaban a los “buitres” especuladores inmobiliarios (en su mayoría fondos de inversión extranjeros). ¿Qué hace SAREB ahora? Pues vende los restos a los Gobiernos Autonómicos para “la vivienda social”. Lo que no quieren los buitres, servirá para las gallinas….

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